"부모님이 강남 아파트를 물려주신다는데, 증여세가 10억이라니…" 외동자녀의 흔한 고민입니다. 30억 원대 아파트 증여세를 감당할 수 있을지, 할부나 대출은 가능한지 현실적인 해법을 찾아봅니다.
1. 30억 아파트 증여세, 얼마나 나올까?
증여세는 증여재산 가액에서 기본공제 5,000만 원을 뺀 후 누진세율을 적용합니다. 2025년 현재 세율은 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | 0원 |
| 1억 ~ 5억 원 | 20% | 1,000만 원 |
| 5억 ~ 10억 원 | 30% | 6,000만 원 |
| 10억 ~ 30억 원 | 40% | 1억 6,000만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 |
예시 계산:
- 아파트 가액: 30억 원
- 기본공제: 5,000만 원
- 과세표준: 29.5억 원
- 증여세 = (1억 × 10%) + (4억 × 20% - 1,000만 원) + (5억 × 30% - 6,000만 원) + (19.5억 × 40% - 1억 6,000만 원)
- 총 세액 ≈ 9.8억 원
경험담:
“부모님이 25억 원 상당의 오피스텔을 증여해주셨을 때 세금이 6억 원 나왔어요. 예상보다 2억 원 더 나와 당황했죠. 공제 항목을 모르고 계산했기 때문이에요.”
2. 절세 방법 ①: 장기보유 특별공제
부모님이 아파트를 20년 이상 보유했다면 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 보유 기간에 따라 최대 80%까지 세액을 감면받죠.
| 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 20년 이상 | 80% |
| 15~20년 | 60% |
| 10~15년 | 40% |
예시:
- 세액 9.8억 원 × 20% (80% 감면) = 1.96억 원
※ 단, 부모님이 생전 10년 이내 다른 재산을 증여하지 않아야 함.
3. 절세 방법 ②: 분할 증여
증여세는 1년에 한 번만 공제를 받을 수 있습니다. 5,000만 원의 기본공제를 최대한 활용해 여러 해에 나눠 증여하는 방법입니다.
- 연간 공제액: 5,000만 원 (부모 1인당)
- 30억 원 분할 예시:
- 1년차: 5,000만 원 → 비과세
- 2년차: 5,000만 원 → 비과세
- ... (6년간 분할 시 3억 원 비과세)
- 남은 27억 원에 대해 세금 계산
주의: 분할 증여는 사전 계약서를 작성해야 하며, 실제 소유권 이전이 이루어져야 합니다.
4. 증여세 대출·할부 가능할까?
국세청은 증여세를 5년 할부로 납부할 수 있도록 허용합니다. 단, 이자(연 3%)가 붙으며, 신청 조건은 다음과 같습니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 신청 자격 | 세액이 1,000만 원 초과 |
| 필요 서류 | 재산목록, 소득증명, 상환계획서 |
| 최장 기간 | 5년 (연단위 분할) |
예시:
- 세액 9.8억 원을 5년 할부 시 → 연 1.96억 원 + 이자 588만 원
- 본인 연봉 5,000만 원 + 배우자 연봉 8,000만 원 = 연 1.3억 원 소득 → 부담 가능성 낮음
5. 부모님의 다른 재산 매각으로 세금 충당하기
부모님이 보유한 다른 재산을 팔아 증여세를 납부하는 방법입니다. 다만, 양도소득세가 발생하므로 순수익을 정확히 계산해야 합니다.
| 재산 유형 | 양도세율 |
|---|---|
| 주택 (보유 3년 이상) | 6~42% |
| 토지 (보유 10년 이상) | 20% |
| 상가 | 38.5% |
예시:
- 10억 원짜리 상가 매각 시 양도소득세 약 3.85억 원 → 순수익 6.15억 원
- 증여세 9.8억 원 중 6.15억 원 충당 → 남은 세액 3.65억 원
6. 외동자녀에게 유리한 증여 특례
외동자녀는 주거용 재산 증여 시 추가공제를 받을 수 있습니다.
- 요건:
- 증여받은 아파트에서 5년 이상 거주
- 부모님 생전 10년 이내 다른 증여 없음
- 공제 내용: 1가구 1주택 기준 3억 원 한도 공제
예시:
- 증여세 9.8억 원 - 3억 원 = 6.8억 원
7. 전문가의 조언: 증여 vs 상속
증여세가 부담스럽다면, 상속을 고려하는 것도 방법입니다.
| 구분 | 증여 | 상속 |
|---|---|---|
| 세율 | 10~50% | 10~50% |
| 공제액 | 5,000만 원 | 5억 원 (기본공제) |
| 장점 | 생전 재산 이전 가능 | 공제액이 큼 |
| 단점 | 즉시 세금 납부 | 부모 사망 시점에만 가능 |
Tip: 부모님의 나이와 건강 상태를 고려해 전략을 세우세요.
8. 결론: 부모님의 계획에 맡길 것인가?
부모님이 “다른 집 팔아서 처리하라”는 말은 현명한 조언일 수 있습니다. 다만, 매각 재산의 양도세를 정확히 계산하고, 가능한 한 장기보유특별공제나 분할 증여를 활용해 세부담을 줄이세요. 만약 즉시 자금이 필요하다면 국세청 할부제도를 적극 검토하되, 연소득 대비 상환액이 부담되지 않도록 계획해야 합니다. 세금은 결코 가볍지 않지만, 체계적인 준비로 충분히 극복할 수 있습니다.
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