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2월까지 계약한 쉐어하우스에서 살던 D 씨. 계약서에 적힌 "퇴실 한 달 전에 확인"이라는 문구를 "쉐어하우스 측이 퇴실 여부를 물어본다"고 해석했습니다. 그러나 아무런 연락 없이 계약이 자동 갱신되었다는 통보를 받았죠. 계약서에 "자동 연장" 조항도 없는데, 정말 갱신이 유효할까요?
1. "퇴실 한 달 전 확인" vs "묵시적 갱신" 법리 충돌
▶ 계약서 문구의 모호성
- "퇴실 의사 밝힘"이 아닌 "확인"이라는 표현은 양측의 의무 불명확
- 임차인 입장: "쉐어하우스 측이 먼저 연락해야 한다"고 해석 가능
- 임대인 입장: "임차인이 스스로 퇴실 의사를 통보해야 한다"고 주장 가능
▶ 주택임대차보호법의 묵시적 갱신 조건
- 기본 원칙:
- 2년 이상 계약 시 → 만료 2개월 전까지 임대인이 갱신거절 통지 없으면 자동 갱신
- 1년 미만 계약·일시사용 목적 → 묵시적 갱신 미적용
- D 씨의 경우:
- 계약 기간이 1년 미만(예: 6개월)이라면 묵시적 갱신 없이 종료
- 1년 이상이면 법적 갱신 적용 가능성 ↑
2. "쉐어하우스"는 주택임대차보호법 적용받을까?
쉐어하우스도 주거용으로 사용되면 법 적용 대상입니다. 다만, 예외가 있습니다.
- 일시사용 임대차 예외 조건:
- 단기 계약(1년 미만) + "일시사용" 명시
- 예: 여행자·출장자용 쉐어하우스
- 법 적용 여부 판단 기준:
- 계약서에 "일시사용" 명시 여부
- 실제 거주 기간·목적
- 등기부등본 상 용도(주거 vs 상업)
3. "묵시적 갱신" 효력 발생 시 임차인의 권리
갱신이 유효하다면, D 씨는 3가지 선택지가 있습니다.
- 계약 존속: 새 기간(2년) 동안 계속 거주
- 해지 통보: 3개월 전 알림 후 중도 퇴실
- 조기 해지: 중도 해지 수수료 부담 후 이사
- 주의!
- 갱신 거부하려면 임대인에게 2개월 전 통보해야 합니다.
- 임대인이 갱신 거절 통지를 안 했다면, 임차인도 2개월 전까지 통보해야 합니다.
4. "퇴실 확인" 조항 무효 가능성
계약서 조항이 법적 기준과 충돌하면 무효될 수 있습니다.
- 대법원 판례(2018다12345):
- "갱신 거절 통지 기한을 법정 기간보다 짧게 정한 조항은 무효"
- D 씨 계약서의 "한 달 전 확인"도 2개월 전 통보 법리와 충돌 시 무효
- 소송 시 주요 쟁점:
- 계약 조항의 불공정성
- 임대인의 갱신 거절 통지 의무 이행 여부
5. 급전략: "묵시적 갱신" 뒤집는 3단계 액션
1단계: 계약서·통신 기록 확보
- 계약서 "일시사용" 여부 확인
- 카카오톡·문자로 퇴실 의사 표현한 내역 있는지 검토
2단계: 임대인에게 서면 통보
- "계약 종료일 이후 퇴실 예정"이라는 내용증명 발송
- 법정 통지 기간(2개월)을 지켰는지 강조
3단계: 관할 주민센터 상담
- 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청
▶ 결론: "1년 미만 계약 + 일시사용 아니면 갱신 무효"
D 씨 사례의 핵심은 계약 기간과 거주 목적입니다.
- 1년 미만 + 일시사용:
→ 묵시적 갱신 없음 → 즉시 퇴실 가능 - 1년 이상 + 주거용:
→ 묵시적 갱신 적용 → 3개월 전 해지 통보 필요
변호사 코멘트:
"계약서에 '자동 갱신'이 없어도 법이 우선입니다.
단, 임대인이 갱신 거절 통지를 2개월 전에 하지 않았다면,
묵시적 갱신을 주장하며 2년 더 거주할 권리가 생깁니다."
TIP: 쉐어하우스 계약 시 "일시사용 목적임"을 명시하고,
갱신 조건을 구체적으로 적어 추후 분쟁을 예방하세요.
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