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전세 계약을 맺을 때 가장 중요한 것 중 하나가 계약 기간입니다. 그런데 계약이 만료되면 연장 기간을 어떻게 정해야 할지 막막한 경우가 많죠. 특히 "1년으로 할 수 있을까? 아니면 무조건 2년인가?"라는 질문이 자주 나옵니다. 오늘은 _주택임대차보호법_을 중심으로 전세 계약 연장의 모든 것을 파헤쳐보겠습니다.
▶ 기본 원칙: 2년 갱신이 원칙이에요!
_주택임대차보호법 제6조_에 따르면, 전세 계약 갱신 시 기본 계약 기간은 2년입니다. 처음 계약을 2년으로 했다면, 묵시적 갱신(자동연장) 시에도 동일한 조건으로 2년 더 적용됩니다. 이는 _임차인 보호_를 위한 법적 장치로, 집주인이 일방적으로 조건을 변경하거나 계약 해지를 막기 위한 것입니다.
"그런데 왜 주변에 1년 연장하는 사람들이 있나요?"
→ 당사자 합의가 있으면 예외입니다! 법은 최소한의 보호를 규정할 뿐, 양측이 합의하면 1년이나 다른 기간으로 조정 가능합니다.
▶ 실제 사례로 보는 계약 연장 시나리오
1. 묵시적 갱신으로 2년 자동 연장되는 경우
- 만료일 1~2개월 전에 _어느 쪽도 계약 종료 의사_를 밝히지 않으면 2년 갱신
- 보증금·월세 등 기존 조건 유지
- 단, 지역균형임대료(시세) 초과 시 증액 요구 가능
2. 명시적 합의로 1년 연장하는 경우
- 임대인과 협의 후 서면 계약서에 명시
- "본 계약은 2025년 8월 31일까지 1년간 연장함" 등 구체적 기재 필요
- ※ 주의: 구두 약속만으로는 나중에 분쟁 발생 시 증거 부족
3. 갱신요구권 행사 후 재계약 시
- 임차인이 만료 2개월~6개월 전에 갱신요구권 행사
- 이 경우에도 기본 갱신 기간은 2년
- 단, _임대인이 정당한 사유(자진 사용 등)_로 거절 가능
▶ 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 3가지
- "갱신 기간" 항목 체크
- ☑ "본 계약은 갱신 시 2년씩 연장됨" vs "갱신 기간은 별도 협의함"
- 명시적 기재 없으면 법정갱신기간(2년) 적용
- 보증금 조정 관련 조항
- 최근 5년간 전세가율 변동 폭이 커서, 갱신 시 금액 재협상 필수
- ※ 시세 대비 5% 이상 차이 나면 조정 요구 가능(2023년 개정안)
- 특약사항 유의사항
- "2년 중 1년차에 임차인 요구 시 1년 단축 가능" 같은 조항은 무효
- _불리한 특약은 주택임대차보호법 위반_으로 인정될 수 있음
▶ 분쟁 발생 시 대응 매뉴얼
Case 1. "1년만 연장하자"는 집주인
- ▶︎ "법적으로 2년 갱신이 원칙입니다. 특별한 사유가 있다면 서면으로 제시해주세요"
- ※ 자진 사용·증축 등 정당한 사유 없는 단순 기간 축소 요구는 거부 가능
Case 2. 갱신 거절 당한 경우
- ▶︎ 갱신요구권 행사 사실(증거) 확인 → 등기우편 재요청 → 주택임대차분쟁조정위원회 신청
- ※ 2개월 내 조정 신청해야 소송 없이 해결 가능
Case 3. 보증금 인상 강요
- ▶︎ 갱신 시 보증금 상한은 직전 계약금의 5% 범위
- ※ "시세보다 너무 낮다"는 이유만으로는 인상 불가(대법원 2022 선고)
▶ 최근 판례에서 배우는 핵심 포인트
- 2023년 대법원 판례: "갱신계약서에 기간 미기재 시 2년 적용"
- 2024년 서울중앙지방법원: "1년 특약 있더라도 임차인이 불리하면 무효"
- 행정안전부 해석: "2년→1년 변경하려면 반드시 갱신계약서 별도 작성 필요"
▶ 전문가 조언: 이렇게 하세요!
- 만기 3개월 전부터 협의 시작
- 갱신요구권 행사 기간(2~6개월 전) 놓치지 마세요
- 갱신계약서 반드시 작성
- 기존 계약서 사본 + 갱신조건 명시된 추가 문서
- 전세사기 주의
- 보증금 반환 보장을 위해 등기부등본 확인(근저당권 등) 필수
"전세 갱신은 재계약과 같아요. 초보처럼 생각하지 말고, 부동산 전문가나 법조인과 상담하는 게 가장 안전합니다."
▶ 결론: 상황에 따라 유연하게 대처해야 합니다!
원칙은 2년이지만, 임대인의 사정이나 시장 환경_에 따라 1년도 가능합니다. 핵심은 서면 합의와 법적 절차 준수입니다. 갱신 과정에서 _불이익을 받지 않으려면 반드시 계약서를 꼼꼼히 검토하고, 분쟁 조짐이 보이면 즉시 주택임대차분쟁조정위원회(국번 없이 131)에 도움을 요청하세요.
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