전세사기 수법과 예방법:특별법까지 알아보자

전세사기는 부동산 거래에서 가장 흔하고 무서운 범죄 중 하나입니다. 전세사기 피해자들은 보증금을 돌려받기 어렵고, 주거권을 잃을 수도 있습니다. 전세사기를 예방하고, 피해를 최소화하기 위해서는 전세사기의 유형과 예방법, 그리고 전세사기 특별법에 대해 알아야 합니다. 이 글에서는 전세사기의 수법과 예방법, 특별법을 간단히 정리해보겠습니다.

전세사기의 유형과 예방법

전세사기는 다양한 수법으로 이루어집니다. 

• 미납/체납 세금 숨기기: 임대인이 세금을 체납하고 전세 계약을 하는 경우, 세금이 우선권을 가지므로 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 예방하기 위해서는 임대인에게 국세/지방세 완납 증명서를 요구하거나, 임대인의 동의를 얻어 미납국세열람을 해보아야 합니다.
• 갭투자, 깡통전세: 임대인이 본인의 돈을 들이지 않고 전세가와 매매가가 별 차이 없는 집을 매입하고, 집값이 오르면 팔고 떨어지면 경매에 넘겨버리는 수법입니다. 보증금을 돌려받기 어렵고, 주거권도 잃을 수 있습니다. 예방하기 위해서는 전세가율을 계산해보아야 합니다. 전세가율이 80% 이상이면 위험하고, 70% 이하면 안전하다고 볼 수 있습니다.
• 이중계약, 중복계약: 임대인이 여러 세입자들과 중복으로 전세 계약을 맺고 보증금을 챙기고 사라지는 수법입니다. 보증금을 돌려받기 힘들고, 주거권도 보장되지 않습니다. 예방하기 위해서는 공인중개사를 통해 거래하고, 집주인과 직접 통화를 해보아야 합니다. 또한 공인중개사가 정상적으로 등록된 사무소인지 확인해야 합니다.
• 무허가 또는 불법건축물: 임대인이 무허가 또는 불법건축물을 주거용으로 속여 전세 계약을 하는 수법입니다. 철거나 과태료가 부과될 수 있고, 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 예방하기 위해서는 건축물대장을 확인해야 합니다.
• 직거래 사기: 임대인을 사칭하거나 신분증을 위조해 공인중개사를 통하지 않고 전세 계약을 하고 보증금을 챙기고 사라지는 수법입니다. 보증금을 돌려받기 힘들고, 주거권도 보장되지 않습니다. 예방하기 위해서는 공인중개사를 통해 거래해야 합니다.
• 신탁등기: 임대인이 실질적인 소유권이 없는 집을 전세 계약을 하는 수법입니다. 신탁등기란 부동산을 담보로 대출을 받아 건물을 신축하고, 돈을 빌린 신탁회사 명의로 등기하는 것입니다. 신탁사와 계약을 이행하지 않으면 임차인은 대항력을 보장받을 수 없습니다. 예방하기 위해서는 신탁등기 여부를 확인하고, 신탁사의 동의서를 받아야 합니다.
• 근저당권 설정: 임대인이 전세 계약 후 임차인이 전입신고를 하기 전에 해당 주택으로 담보 대출을 받고 근저당권을 설정하는 수법입니다. 근저당권이 설정된 집은 경매에 넘어갔을 때 은행이 우선권을 가지므로 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 예방하기 위해서는 전입신고를 빠르게 하고, 전세권 설정을 해야 합니다.

 

전세사기 특별법

특별법은 2023년 7월 1일부터 시행된 법률로, 전세사기 피해자들의 보호와 구제를 위해 만들어졌습니다. 

• 피해자들은 전세사기 특별법에 따라 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 전세금은 임대인의 재산에서 우선 변제되며, 재산이 없는 경우에는 국가가 전세금을 대신 지급합니다.
• 주거권을 보호받을 수 있습니다. 전세사기 피해자들은 경매 절차가 진행되는 동안에도 주택을 사용할 수 있으며, 경매 매각이 결정되더라도 6개월간 주택을 사용할 수 있습니다.
• 특별법에 따라 신고하고 상담받을 수 있습니다. 전세사기 피해 신고센터에 전화나 인터넷으로 신고하고, 전세사기 피해 상담센터에 전화나 방문하여 상담받을 수 있습니다.